ผู้ประกอบการหลายรายมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ได้อยู่ในช่วงของการฟื้นตัวแบบชัดเจน อีกทั้งเรื่องของเงินเฟ้อจากปัจจัยราคาน้ำมันที่เป็นผลต่อเนื่องจากความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย – ยูเครน กลายเป็นอุปสรรคสำคัญของการใช้จ่ายเงินของคนไทย ดัชนีความเชื่อมั่นของคนไทยลดลงมาตั้งแต่ช่วงต้นปีพ.ศ.2565 ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายเงินของคนไทยแน่นอน เพียงแต่ผู้ประกอบการเองก็จำเป็นต้องเปิดขายโครงการใหม่ชดเชยรายได้ที่ขาดหายไปก่อนหน้านี้ ประกอบกับภาระที่เกิดขึ้นจากการถือครองที่ดินเริ่มสูงขึ้น
อุปทาน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565
จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 มีจำนวนประมาณ 15,000 ยูนิต มากกว่าจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งปีของปีที่แล้ว และเกือบเท่ากับจำนวนทั้งปีของ 2 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งถ้าพิจารณาเป็นรายไตรมาสก็มีจำนวนมากกว่าหลายไตรมาสที่ผ่านมาแบบชัดเจน ซึ่งจำนวนที่เปิดขายขายแบบไม่เป็นทางการนั้นมากกว่านี้อีกหลายพันยูนิต เพียงแต่เป็นการเปิดสำนักงานขาย หรือขายเฉพาะในกลุ่มลูกค้าบางส่วนก่อนไม่ได้เปิดขายแบบเป็นทางการ
จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นไม่ได้สะท้อนว่าผู้ประกอบการมั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจหรือว่ามีความมั่นใจว่าสามารถปิดการขายได้แบบรวดเร็ว เพียงแต่ผู้ประกอบการมั่นใจว่าสามารถเข้าถึงผู้ซื้อได้บางส่วน และสามารถปิดการขายได้ในระดับหนึ่ง ไม่ได้คาดหวังว่าจะสามารถปิดการขายได้ทันทีแบบในอดีต ซึ่งสามารถพิจารณาได้จากการประชาสัมพันธ์โครงการเปิดขายใหม่จะแตกต่างจากก่อนหน้านี้ เพราะผู้ประกอบการต้องการรักษางบประมาณในการทำการตลาดไว้ใช้ต่อเนื่องยาวๆ
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่แยกตามระดับราคาเปรียบเทียบ
ผู้ประกอบการเกือบทุกรายที่เปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 ให้ความสำคัญกับโครงการในระดับราคาขายไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรแบบชัดเจน เพราะกว่า 78% อยู่ในระดับราคานี้ และเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2561 คอนโดมิเนียมในระดับราคาขายไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรมีสัดส่วนเพียง 36% เท่านั้น เรื่องของระดับราคาขายของโครงการเปิดขายใหม่เป็นอีกปัจจัยที่ชัดเจนว่าผู้ประกอบการยังไม่มั่นใจในกำลังซื้อ จึงเน้นที่โครงการราคาไม่สูงเกินไป และโครงการราคาแพงไม่มีการเปิดขายเลยในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่ที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า แต่เปิดขายในราคาไม่สูงเกินไป หรือเลือกเปิดขายโครงการใหม่บนที่ดินที่ใช้ต้นทุนเดิมจึงสามารถเปิดขายโครงการในระดับราคาที่ไม่สูงเกินไป รวมไปถึงการเปิดขายโครงการบนพื้นฐานของกำลังซื้อจริง ไม่ใช่คาดหวังถึงกำลังซื้อในอนาคต
อุปสงค์
อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565
คอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง อาจจะไม่ถึงกับปิดการขายแบบ 100% แต่ก็มากกว่า 60 – 70% ในบางโครงการ เพราะราคาขายที่ไม่สูงมาก และทำเลที่ตั้งโครงการยังสามารถปรับราคาเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต ดังนั้น หลายโครงการเป็นที่สนใจของทั้งกลุ่มผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยเอง และกลุ่มของนักลงทุนทั้งแบบระยะสั้น และระยะยาว
แม้ว่าหลายโครงการจะมีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง แต่ก็ไม่ได้สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของคนไทยว่าฟื้นตัวแล้ว เพราะจากข้อมูลของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย รายงานว่าดัชนีความเหมาะสมในการซื้อบ้านหลังใหม่ในเดือนกุมภาพันธ์ของคนไทยอยู่ที่ 23.6 ลดลงต่อเนื่องจากปลายปีพ.ศ.2564 และต่ำกว่าช่วงต้นปีพ.ศ.2564 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าคนไทยส่วนหนึ่งยังไม่เชื่อมั่นในเศรษฐกิจระยะยาวจนเลือกที่จะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย แม้ว่าช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้อที่อยู่อาศัยก่อนที่ราคาขายจะสูงขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าครองชีพ อุปสรรคสำคัญอีกอย่างคือ เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารที่แม้ว่าเรื่องของ LTV จะผ่อนคลายมากขึ้นแล้ว แต่ในมุมมองของธนาคารก็ยังคงความเข้มงวดในการพิจารณาต่อเนื่อง
ราคาขาย
ราคาขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565
ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา ช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายที่หลากหลาย ผู้ประกอบการกระจายเปิดขายโครงการใหม่ในหลายระดับราคา แม้ว่าสัดส่วนของโครงการราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะมากว่าระดับราคาอื่นๆ แต่เมื่อเกิดวิกฤตโควิด-19 โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายอื่นๆ มีน้อยลงมาก หรือไม่มีเลย
อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 จากเรื่องของราคาน้ำมันซึ่งมีผลต่อเนื่องไปอีกหลายปัจจัย โดยเฉพาะค่าวัสดุก่อสร้างต่างๆ เพิ่มสูงขึ้น มีผลให้โครงการที่จะเปิดขายในอนาคตมีราคาขายสูงขึ้นแน่นอน ช่วงที่ผ่านมาราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับเพิ่มขึ้นอยู่แล้ว เพียงแต่อาจจะไม่ทันสังเกต เพราะผู้ประกอบการเปิดขายในหลายระดับราคา และมีการลดระดับคุณภาพของการตกแต่งโครงการ รวมไปถึงวัสดุ และอะไรหลายอย่างเพื่อให้ราคาขายยังใกล้เคียงโครงการก่อนหน้านี้ แต่วัสดุอุปกรณ์ หรือการตกแต่งแตกต่างไปจากเดิมแล้ว
สรุปและคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต
- ตลาดคอนโดมิเนียมยังต้องเฝ้าระวังต่อเนื่อง
- ผู้ประกอบการยังคงเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วต่อเนื่อง
- ปัจจัยเรื่องของภาษีที่ดินฯ กลายเป็นอีกปัจจัยเร่งให้ผู้ประกอบการเร่งเปิดขาย และปิดการขาย
- พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ยังเป็นที่สนใจของทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ
- การหาผู้ร่วมทุนต่างชาติเป็นอีก 1 ทางเลือกที่ยังน่าสนใจ
- กำลังซื้อต่างชาติยังไม่กลับมามากขึ้นแบบชัดเจนในช่วงปีนี้
- ผู้ซื้อชาวไทยยังไม่ฟื้นตัวในช่วงปีนี้ ซึ่งต้องพิจารณาภาวะเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว
