เปิดขุมทรัพย์ทำเลทองอสังหาฯ บ้านหรูกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ขายก็ดีปล่อยเช่าก็ได้

ทำเลในกรุงเทพมหานครที่มีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเกิดขึ้นจำนวนมากมีไม่กี่ทำเล และบางทำเลกลายเป็นทำเลเก่าที่เริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่ลดลง เนื่องจากไม่มีที่ดินในการพัฒนา และราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะซื้อมาพัฒนาบ้านในระดับราคาเดียวหรือใกล้เคียงกับที่เคยพัฒนาและเปิดขายมาก่อนหน้านี้ อีกทั้งกำลังซื้อปัจจุบันของทำเลนั้นๆ อาจจะยังไม่สามารถตอบสนองได้เพียงพอ และมีทำเลอื่นๆ ที่มีศักยภาพรวมไปถึงสามารถพัฒนาบ้านราคาแพงเปิดขายได้ที่กำลังได้รับความสนใจ เช่น พื้นที่ตามแนวถนนบางนา – ตราดช่วงไม่เกินกม.ที่ 10 ราชพฤกษ์ เกษตร-นวมินทร์ วงแหวนกาญจนาภิเษก พุทธมณฑลสาย 1 – 4 เทพรักษ์ เทพรัตน์ เป็นต้น ช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาอาจจะมีพื้นที่ตามแนวถนนที่เปิดให้บริการใหม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ และมีการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น แต่ทำเลที่ได้รับการพูดถึง หรือมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาคงต้องยกให้พื้นที่ตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ หรือถนนศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า

การเข้าไปซื้อที่ดินหรือทยอยเก็บที่ดินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว รวมไปถึงการเข้าไปซื้อต่อจากเจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการบางรายที่มีที่ดินในมือหลักหลายร้อยไร่เพื่อจำมาพัฒนาโครงการ ถนนย่อยหรือซอยบางซอยที่แยกจากถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่จึงอาจจะมีมากกว่า 1 โครงการหรือมากกว่า 1 ผู้ประกอบการ และซอยหรือถนนสายรองที่เห็นก็อาจจะเป็นทางภาระจำยอมหรือทางที่เกิดจากการพัฒนาร่วมกันของเจ้าของที่ดินทุกราย ซึ่งไม่ค่อยเห็นแบบนี้มากนักในทำเลอื่นๆ ของกรุงเทพมหานคร ทำเลนี้ยังเป็นอีก 1 ทำเลของกรุงเทพมหานครที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายเข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร นอกจากนั้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมายังมีคอมมูนิตี้มอลล์เปิดให้บริการอีก 2 – 3 แห่ง บางแห่งเป็นโครงการของผู้ประกอบการบางรายที่พัฒนาเพื่อเพิ่มมูลค่าของโครงการบ้านจัดสรรของตนเอง และบางโครงการเป็นโครงการที่รองรับคนทั่วไปในพื้นที่ คอมมูนิตี้มอลล์ในพื้นที่ยังไม่ได้เน้นแค่ร้านอาหารแต่มีบริการ และซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดเล็กด้วย ตลาดสดหรือร้านอาหารทั่วไปก็มีกระจายอยู่ในทำเลนี้เช่นกันอีกทั้งเริ่มมีมากขึ้นตามความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ถ้าต้องการซื้อสินค้าจำนวนมากหรือไปศูนย์การค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่ที่อยู่ไกลออกไปก็สามารถไปได้เพราะการเดินทางของทำเลนี้สะดวกมากเชื่อมต่อกับทางด่วน ถนนหลายเส้นทาง เช่น ถนนพระราม 9 ศรีนครินทร์ กรุงเทพกรีฑา รามคำแหง วงแหวกาญจนาภิเษก เจ้าคุณทหาร เป็นต้น รวมไปถึงซอยหรือถนนสายรองบางเส้นทางยังสามารถเชื่อมต่อกับถนนเส้นทางอื่นๆ ได้อีก และยังไม่ไกลจากเส้นทางพิเศษอย่างมอเตอร์เวย์ด้วย

สถาบันการศึกษาในทำเลนี้ก็มีความหลากหลาย และหลายระดับการศึกษาซึ่งมีทั้งโรงเรียนทั่วไป โรงเรียน 2 ภาษา และโรงเรียนนานาชาติก็มีหลายแห่ง เช่น Brighton College Bangkok, Wellington College International School, โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า, โรงเรียนสารสาสน์วิเทศร่มเกล้า ฝ่ายอินเตอร์เนชั่นแนล โปรแกรม, โรงเรียนเทพศิรินทร์ร่มเกล้า เป็นต้น สิ่งอำนวยความสะดวกและการเดินทางที่สะดวกแบบนี้จึงไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจว่าทำไมพื้นที่ตอลดแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่นี้จึงเป็นที่สนใจของทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อมากมาย บ้านจัดสรรที่เปิดขายในช่วง 3 – 4 ปีที่ผ่านมาได้รับความสนใจมาก ทั้งๆ ที่บ้านในเกือบทุกโครงการมีราคาขายที่ค่อนข้างสูงหรือไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิต ถ้าเป็นทาวน์โฮมก็ไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาทต่อยูนิตซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ แต่ก็ปิดการขายหรือได้รับความสนใจสูงทุกโครงการมาตลอด

สิ่งที่น่าสนใจ คือ ทำเลนี้เป็น 1 ในไม่กี่ทำเลของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่บ้านจัดสรรบางโครงการปิดการขายหรือมียอดจอง 100% หรือมากกว่า 50% ตั้งแต่ไม่กี่วันแรกที่เปิดขายแบบเป็นทางการ แม้ว่าบางโครงการอาจจะใช้เวลาในการขายนานพอสมควรแต่ส่วนใหญ่ได้รับความสนใจมากและปิดการขายได้ค่อนข้างเร็ว ซึ่งความต้องการที่มากขนาดนี้มาจากทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว เพราะความต้องการบ้านขนาดใหญ่ในทำเลที่สะดวกของคนไทยบางกลุ่ม และชาวต่างชาติที่เป็นทั้งนักธุรกิจหรือเข้ามาพักอาศัยในระยะยาวในประเทศไทยซึ่งเลือกบ้านในทำเลนี้เพราะต้องการให้บุตรหลานตนเองเรียนในโรงเรียนนานาชาติแถวนี้ หรือเพื่อความสะดวกในการเดินทางไปดูธุรกิจของตนเองในพื้นที่ต่างๆ ความต้องการเช่าที่สูงมากในทำเลนี้จึงมีผลต่อเนื่องไปถึงการขายของบางโครงการที่ปิดการขายได้เร็วเพราะมีนักลงทุนเข้าไปซื้อเพื่อต้องการนำมาปล่อยเช่า

ผลตอบแทนจากการเช่าของบ้านเดี่ยวในโครงการบ้านจัดสรรในทำเลนี้ก็ค่อนข้างสูง เพราะจากการสำรวจและสอบถามนักลงทุนรวมไปถึงผู้ประกอบการ และรวบรวมจากประกาศเช่าตามมาร์เก็ตเพลสต่างๆ เห็นได้ชัดเจนเลยว่าผลตอบแทนจากการเช่าบ้านเดี่ยวในทำเลนี้อยู่ในช่วงระหว่าง 7.5% – 10.0% ต่อปี ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงมากๆ โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ใจกลางเมืองที่อัตราผลตอบแทนต่ำกว่านี้มาก และแม้ว่าจะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้าหรือตัวแทนขายไปบ้าง อัตราผลตอบแทนก็ปรับลดลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งแสดงว่าให้เห็นว่าทำเลนี้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีมากทั้งแบบความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และความต้องการเช่า และคงจะเป็นแบบไปอีกหลายปี เนื่องจากศักยภาพของทำเลและปัจจัยอื่นๆ จะคงอยู่ในทำเลนี้ไปอีกนาน