บทความ

มีที่ดินแปลงหนึ่งที่เป็นที่สนใจของคนจำนวนมากตั้งแต่เมื่อ 10 กว่าปีก่อนหน้านี้ เพราะเจ้าของที่ดินเปลี่ยนที่ดินแปลงสวย ขนาดกว่า 10 ไร่ ติดถนนสุขุมวิทที่ปากซอยสุขุมวิท 10 เป็นสวนสาธารณะ ซึ่งเจ้าของที่ดินก็คือ คุณชูวิทย์ กมลวิศิษฏ์ที่ดินแปลงนี้ก็คือ สวนชูวิทย์นั่นเอง

ประมาณ 10 ปีก่อนหน้านี้ เคยเขียนบทวิเคราะห์ว่า ราคาขายคอนโดมิเนียมใน CBD ของกรุงเทพมหานครจะมากกว่า 200,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายแบบ 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะเป็นราคาทั่วไปที่เห็นได้ทั่วกรุงเทพมหานคร

คอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง อาจจะไม่ถึงกับปิดการขายแบบ 100% แต่ก็มากกว่า 60 – 70% ในบางโครงการ เพราะราคาขายที่ไม่สูงมาก และทำเลที่ตั้งโครงการยังสามารถปรับราคาเพิ่มขึ้นได้อีกในอนาคต

ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา ช่วงก่อนปีพ.ศ.2563 ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายที่หลากหลาย ผู้ประกอบการกระจายเปิดขายโครงการใหม่ในหลายระดับราคา แม้ว่าสัดส่วนของโครงการราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะมากว่าระดับราคาอื่นๆ แต่เมื่อเกิดวิกฤตโควิด-19 โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายอื่นๆ มีน้อยลงมาก หรือไม่มีเลย

ผู้ประกอบการเกือบทุกรายที่เปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 ให้ความสำคัญกับโครงการในระดับราคาขายไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรแบบชัดเจน เพราะกว่า 78% อยู่ในระดับราคานี้ และเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2561

จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 มีจำนวนประมาณ 15,000 ยูนิต มากกว่าจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ทั้งปีของปีที่แล้ว และเกือบเท่ากับจำนวนทั้งปีของ 2 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งถ้าพิจารณาเป็นรายไตรมาสก็มีจำนวนมากกว่าหลายไตรมาสที่ผ่านมาแบบชัดเจน ซึ่งจำนวนที่เปิดขายขายแบบไม่เป็นทางการนั้นมากกว่านี้อีกหลายพันยูนิต

กร่อนหน้านี้พูดถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองไปแล้วว่ากำลังจะเปิดให้นั่งฟรีเพื่อทดสอบระบบเดือนกันยายนปีนี้ เส้นทางรถไฟฟ้าอีก 1 เส้นทางที่จะเปิดทดสอบระบบในช่วงเวลาเดียวกัน คือ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย – มีนบุรี เส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมนนทบุรี และกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออกทางตอนเหนือ

เส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเปิดให้บริการในปีนี้ มี 2 เส้นทาง คือ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย – มีนบุรี) ซึ่งช่วงเวลาที่จะปิดให้ทดลองนั่งเพื่อทดสอบระบบนั้นน่าจะอยู่ในช่วงเดือนกันยายน พ.ศ.2565

ช่วงก่อนโควิด-19 ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์การตลาดหรือโปรโมชันเพียงไม่กี่อย่าง เช่น ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ ฟรีกองทุนส่วนกลาง ฟรีค่าส่วนกลาง 1-2 ปี อาจจะมีของแถมหรือขอสมนาคุณบางอย่าง เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ หรือสินค้าบางอย่างที่มูลค่าไม่มาก

ผู้ประกอบการหลายรายมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2565 แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ได้อยู่ในช่วงของการฟื้นตัวแบบชัดเจน อีกทั้งเรื่องของเงินเฟ้อจากปัจจัยราคาน้ำมันที่เป็นผลต่อเนื่องจากความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย – ยูเครน กลายเป็นอุปสรรคสำคัญของการใช้จ่ายเงินของคนไทย ดัชนีความเชื่อมั่นของคนไทยลดลงมาตั้งแต่ช่วงต้นปีพ.ศ.2565 ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายเงินของคนไทยแน่นอน เพียงแต่ผู้ประกอบการเองก็จำเป็นต้องเปิดขายโครงการใหม่ชดเชยรายได้ที่ขาดหายไปก่อนหน้านี้ ประกอบกับภาระที่เกิดขึ้นจากการถือครองที่ดินเริ่มสูงขึ้น อุปทาน คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ณ ไตรมาสที่...